実家の分け方・空き家の売却・二次相続を、
同じ計算式で数字にする
相続税がかかる人は亡くなった人の約1割ですが、「実家を兄弟でどう公平に分けるか」「空き家のまま持ち続けるといくらかかるか」は、相続税が0円の家庭も含めて全員の課題です。 このサイトは読み物ではなく計算機です。固定資産税評価額と実勢価格の差、仲介手数料と譲渡所得税、空き家特例の期限、配偶者の取得割合を、国税庁・国土交通省・総務省の公表ルールに沿ったプログラムで計算し、兄弟や家族に見せられる形で出します。
2026年10月時点の法令に基づく概算の試算です。個別の税額の判断は税理士にご確認ください。
たとえば、実家3,000万円＋預金1,000万円を兄弟2人で分けると
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まず試す：実家＋預金を兄弟で分けるといくらになるか
数値を動かすと、右側の結論と表がその場で更新されます。共有リンクで兄弟に送れます。
条件
不動産会社の査定額や周辺の取引事例
納税通知書の課税明細に記載。実勢価格の7割前後が目安
相続税の判定に使用。分からなければ実勢価格の8割が目安
試算条件：兄弟2人／実勢価格3,000万円／固定資産税評価額2,100万円／相続税評価額2,400万円／預金1,000万円／空き家特例あり
実家を1人が取得する場合の代償金は自己資金から1,000万円、売って分けると1人1,947万円が手残りの試算です。
1人あたりの法定取得目安
実家＋預金 4,000万円 を2人で均等
2,000万円
代償分割：実家取得者の持ち出し
相続預金を兄弟に渡したうえで自己資金から払う額
1,000万円
換価分割：1人あたりの実質手残り
空き家特例あり・手数料と税を控除後
1,947万円
いまの条件での注意点
代償金が預金と同程度以上。支払い方法の合意が必要です
自己資金から払う代償金1,000万円は相続預金1,000万円の100%に当たります。一括で払えない場合は、分割払いの期間と利息の有無を遺産分割協議書に書く、あるいは預金の一部を取得者にも残して代償金を圧縮するなどの調整が一般的です。
財産の75%が実家。分けにくさの原因はここです
現金が少なく実家が大半を占める相続は、公平に分けようとすると代償金か売却が避けられません。「とりあえず共有」で先送りすると、次の相続で持分が兄弟の子に分散し、売却に必要な同意者が増えます。分け方を決める期限（たとえば相続登記の義務期限3年）を先に合意しておくのが現実的です。
空き家特例の有無で1人あたり279万円の差。売却期限の管理が重要です
換価分割を選ぶなら、相続開始から3年目の年末（かつ2027年12月31日）までに売却を完了できるかが手残りを左右します。1981年5月以前の建築、相続後に貸していない、耐震改修か取り壊しなどの要件もあるため、売ると決めたら早めに要件を確認します。
代償分割：評価額の基準でこれだけ変わる
| 項目 | 固定資産税評価額ベース | 実勢価格ベース |
|---|---|---|
| 実家の評価 | 2,100万円 | 3,000万円 |
| 相続財産の合計 | 3,100万円 | 4,000万円 |
| 1人あたりの法定取得目安 | 1,550万円 | 2,000万円 |
| 他の兄弟の取り分合計 | 1,550万円 | 2,000万円 |
| うち相続預金でまかなえる額 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 実家取得者が自己資金から払う代償金 | 550万円 | 1,000万円 |
| 兄弟1人あたりの代償金 | 550万円 | 1,000万円 |
評価の基準が違うだけで代償金は450万円変わります。どちらを使うかは兄弟間の合意事項ですが、実勢価格を知らないまま評価額で合意すると、あとから不公平感が生じやすいところです。
換価分割：売って現金で分けた場合の手残り
| 項目 | 空き家特例あり | 特例なし |
|---|---|---|
| 売却価格（実勢価格） | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 仲介手数料（税込上限） | −1,056,000円 | −1,056,000円 |
| 印紙税 | −10,000円 | −10,000円 |
| 取得費（不明のため売却価格の5%） | 1,500,000円 | 1,500,000円 |
| 特別控除の適用額 | 27,434,000円 | 0円 |
| 譲渡所得税・住民税（長期 20.315%） | −0円 | −5,573,000円 |
| 売却の手残り | 28,934,000円 | 23,361,000円 |
| ＋相続預金 | 10,000,000円 | 10,000,000円 |
| 1人あたりの実質手残り（2人で均等） | 19,467,000円 | 16,680,500円 |
特例の有無で手残りの合計が557万円変わります。特例には建築年や売却期限などの要件があり、適用できるかは税理士に確認が必要です。
1人あたりの受取額を比べる
参考：相続税の基礎控除との比較（概算）
相続税評価額2,400万円＋預金1,000万円＝3,400万円に対し、法定相続人2人の基礎控除は4,200万円です。この仮定条件では基礎控除以下のため、相続税の申告は原則不要という試算になります。他の財産や生前贈与の有無でも変わるため、あくまで目安です。
シミュレーター・早見表
実家＋預金の兄弟分割・代償金
1人が取得して代償金を払う場合と、売って分ける場合の1人あたりの金額を、評価額と実勢価格の両方で比べます。
空き家の維持費 vs 売却手残り
固定資産税・保険・管理費の年間コストと累計、空き家特例の期限内と期限切れの手残りを比べます。
一次・二次相続のトータル税額
配偶者の取得割合ごとに一次＋二次の相続税合計を並べ、母の老後資金ラインを下回る配分を危険ゾーンとして表示します。
生前贈与加算の早見表
相続開始日を入れると、加算対象になる贈与の期間と100万円控除の有無が分かります。
相続登記の義務化チェックリスト
3年の期限、過料、相続人申告登記、登録免許税と免税措置を確認できます。
空き家特例の要件チェックリスト
建築年・売却期限・用途・耐震などの要件を1つずつ確認できます。
条件別の試算ページ
実家の分け方
試算結果のご利用にあたって
- 本ページの数値は、記載の仮定条件に基づく概算の試算値であり、個別の税額を算定・断定するものではありません。
- 各種特例（空き家の3,000万円特別控除、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例など）は要件を満たした場合の試算です。実際の適用可否や個別具体的な税額計算は、必ず税理士にご確認ください。
- 運営者は税理士ではありません。個別の税務相談・税額の断定は行わず、一般的な制度の仕組みの解説と家計・不動産の維持費・売却手残りの比較に徹しています。個別相談窓口は設けていません。
- 不動産の評価額・売却価格は査定や市況により変動します。試算に使う価格は、不動産会社の査定など客観的な資料で確認してください。
- 詳しくは免責事項と計算の前提と出典一覧をご覧ください。
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